よくある質問Q&Aコーナー

固定資産税の土地の評価などについて教えてください。

回答

固定資産税（土地）についてのよくある質問と回答は以下のとおりです。

（質問）地価が下落しているのに土地の税額が上がるのはなぜですか？

（回答）固定資産税土地の税額算出にあたっては、「評価額」と「課税標準額」が用いられます。評価額は、平成5年度以前は地価公示価格よりかなり低い水準にあり、平成6年度の評価替えから全国的に地価公示価格などの公的評価額の7割を目途とすることとされました。一方、実際の税額算出に用いられる課税標準額については、税額が急に上がることがないよう徐々に評価額に近づけていく措置がとられました。評価額に対する課税標準額の割合を「負担水準」といいますが、その後、この負担水準に地域格差が生じたため、平成9年度以降は負担水準の高い土地は税負担を据え置きまたは引き下げ、また、低い土地については段階的に引き上げていく措置が講じられました。このため、地価動向と税負担の動きが必ずしも一致しない場合が生じています。

（質問）同じ団地なのに土地の1平方メートルあたりの評価が違います。なぜですか？

（回答）市街化区域内の宅地は「路線価」から評価額を算定しています。この路線価とは、各道路にそれぞれ値段をつけて、そこに面した土地の評価額を計算するためにあるのです。さて、この路線価ですが、団地内のすべての道路が同一とはなっていません。路線の状況に応じて「幹線道路は高く」とか「複数路線に面した宅地は高く」といった価格がついていきます。したがって、隣通しであっても評価額が異なる理由は存在します。

（質問）区画整理の土地を買ったら「課税明細書」に土地が二つ載ってきました。なぜですか？

（回答）区画整理事業の途中の土地は「仮換地」と「従前地」が1セットになります。仮換地とは、区画整理事業で新しく整備された土地で、「従前の土地と交換になる登記されていない仮の土地で使用できる状態のもの」です。従前地は区画整理事業前に存在した土地で、現地には形がなくなった土地の事です。区域の中に土地（従前地）を持っていた方に新しい区画（仮換地）を割り振っていくのが区画整理事業の形ですから、登記上権利がある土地と実際に使用する土地の両方が同時に載っているのです。ただし、現地には仮換地の形でしか土地が存在しませんから、従前地は税金がかかりません。明細書は二つの土地が記載されていますが、税金の対象となるのも、使用できるのも仮換地だけになっています。「権利」と「現況」が別れて記載されているものだと考えて下さい。本換地とともに一つに統合されます。

（質問）市街化区域の農地はなぜ評価が高いのですか？

（回答）市街化区域内の農地は宅地並の評価をする事になります。これは、市街化区域内の土地については、調整区域と違い制限がかかっておらず、資産価値としては宅地と同等であるために取られている制度です。ただし、農地等については、一定の造成費をかけた上で始めて宅地として使用できるわけですから、宅地相当の評価額から、造成費として3割を減じて農地の評価額としています。

（質問）登記地目と評価地目が一致していないものがあるのはなぜですか？

（回答）固定資産税は台帳課税主義であるのと同時に現況課税主義でもあります。例えば登記の地目が原野であっても、実際は宅地として使用している場合については課税地目は「宅地」になるのです。