固定資産税の家屋の評価などについて教えてください。

回答

固定資産税（家屋）についてのよくある質問と回答は以下のとおりです。

（質問）自宅を取り壊したのに税金が上がったのはなぜですか？取り壊した建物の分税金が下がるものと思ったのですが・・・。

（回答）結論から先に申し上げます。住宅用地の特例が解除されたことにより、土地の固定資産税があがったものではないかと思います。宅地の場合は住むための住宅を建てた土地に関しては「住宅用地の特例」「小規模住宅用地の特例」といった制度により、課税標準額に1／3または1／6の特例が適用されているのです。これが住宅を取り壊した事により解除され、土地の税額は上がってしまう場合があるのです。取り壊した建物はおそらく老朽化が進んだ建物でしょうから、減価されて課税標準額が安く、一方小規模住宅の特例は単純に言えば6倍まで上昇しているわけですから、建物分を差し引いても税額が増えるという事は、実はありうる事なのです。ちなみに建て替えのために取り壊した住宅用地も特例が解除されるかと言うと、この場合は解除しません。立替えに伴う住宅地の更地化は、一年間は据え置かれる事になっているのです。

（質問）障害者対策の住宅・高齢者対策の住宅や、高齢世帯との同居を前提とした住宅に何か特例はないのですか？

（回答）残念ながら特例制度はありません。これは固定資産税が納税者に着目した税制ではなく、あくまで「物」に着目した税制だからです。障害者対策などについては所得税・住民税など、納税者本人の所得を課税客体とした税制に盛り込まれています。これは所得はあくまで本人に帰属するのに対して、不動産は必ずしも障害者・高齢者もしくはその扶養者に帰属するものではなく、所得については流通がありえませんが、不動産は売買などにより、非対象者が所有する場合もある事などから、税制の公平性を維持する観点でも特例制度の導入には慎重にならざるを得ないのが現状なのです。「物の価値」に違った尺度を盛り込む事はやはり困難な事だと考えます。

（質問）二世帯住宅に何か特例はないですか？

（回答）原則としてありません。ただし、各世帯が独立した構造になっている2世帯住宅（アパートやメゾネットのように入り口や風呂トイレなどを独立して持っている場合など）の場合は、新築軽減措置が2世帯分受けられる場合があります。また、住宅用地についても、区分所有などが可能な構造の建物等については小規模を2戸分採用する事もあります。そういう形を持った住宅であれば、2世帯住宅の特例は「ある」という事になるかも知れません。

（質問）カーポートは固定資産税の対象になりますか？

（回答）柱と屋根だけのタイプのカーポートの事だと思われますが、これについては自家用である場合は固定資産税の対象にはなりません。固定資産税の家屋は屋根・基礎・外壁を備えたものという判断基準があります。ここでいう基礎とは、地面への定着性があるものの意味です。従って、住宅のようなしっかりとした基礎を持つものという意味ではなく、容易に動かせないものであればカーポートのような物でも定着性はある事になります。が、このタイプについては「外壁」がないものになるので、3要件の一つが欠けているので、家屋として認定しないのです。ただし、事務所や店舗の来客用に設置されたカーポートは「償却資産」として申告の対象となりますので、この場合は固定資産税の対象になります。

（質問）ホームセンターで売っている物置に固定資産税はかかりますか？

（回答）原則として、不動産登記法による家屋表示登記を有するものについては、家屋と認定し固定資産税の対象として取り扱います。
家屋表示登記をしないものについては、Q04でお答えした3要素が備わっているかどうかが問題になります。おたずねの物件の場合、屋根・外壁の要件は満たしていますが、土地に対する定着性が問題となります。
滝沢村では、床面積が5平方メートル以上のものは基礎の有無を問わず、物置自体の重量により土地への定着性があると捉え、家屋として認定し固定資産税の対象としております。床面積5平方メートル未満のものについては、転倒防止目的である簡易なアンカー施工の場合は家屋として認定をしませんが、地盤を掘削しアンカープレートを流しコンクリート等で固定したもの、あるいは地盤がコンクリートまたはアスファルトの場合で、オールアンカー等により固定したものは家屋と認定し固定資産税の対象としております。

（質問）家具にも固定資産税がかかりますか？

（回答）家屋調査に伺ったおりにもよく質問を受けます。「家具を入れた後に調査を受けると固定資産税が高い」という噂も存在するようですが、これは有り得ません。固定資産税には設備が含まれる部分はありますが、それは「家屋と一体となって機能を発揮する設備」だけです。したがって、箪笥やテレビやダイニングセットは調査の対象にはならないのです。ビルトイン式（埋込式）空調設備、床暖房、換気扇、キッチンユニット、洗面化粧台、風呂、トイレなどが評価に含まれる設備になっています。

（質問）新築すると所得税の特例があると聞きましたが

（回答）住宅借入金等特別控除といいます。ですから「新築すると・・・」というのは厳密にいうと正しくありません。居宅を新築して住宅ローンを借入した人で、所定の期間内に入居した「所得制限内の年間所得の人」という事になります。平成23年時点での例でいうと細かい適用要件はありますが、50平方メートル以上の家屋を新築し、同年内に住宅金融公庫・銀行などと住宅ローンを契約し、新築の日から6ヶ月以内に入居した所得3，000万円以下の人になります。おおまかな手続き方法は、金融機関が発行した「年末残高証明書」と登記簿謄本、請負契約書・売買契約書、住民票の写し、源泉徴収票、印かん、還付先口座の分かる通帳などを用意して、確定申告をします。なお最初の年は、税務署（アイーナ会場）での申告をお願いします。申告の年から10年間、年末残高4，000万円までの分については1％が所得税から減額されることになります（ただし残高の限度額は5，000万円です）。また増改築等の場合でも一定の要件を満たせば、この控除を受けられる場合があります。

なお、これは国の税金に関わる制度ですので、詳しくはお近くの税務署・税務相談窓口などにお問い合わせ下さい。
※関連リンク 仙台国税局

（質問）固定資産税のほかに税金はかかるのですか？

（回答）土地を購入した場合、家屋を新築・購入した場合は、その翌年から固定資産税がかかりますが、購入した時点でかかる税金があります。不動産取得税です。この不動産取得税は県の税金で、土地・家屋を新たに取得した方に負担していただく、資産流通税です。基本的に固定資産課税台帳に記載された評価額を基に計算されますが、未評価の土地については路線価を、家屋については再建築費を基にして計算され、翌年からの固定資産評価額とは異なった金額になります。特に家屋については初年経年減点が採用されていないため（取得時点では損耗が存在しないため）固定資産課税台帳に登録される評価額の約1．6倍程度が計算基礎となりますのでご注意下さい。

計算方法等、詳しくは盛岡広域振興局税務部にお問い合わせ下さい。

（質問）事務所や作業所についての特例はないですか？

（回答）固定資産税の特例措置は、基本的に居住用財産に限ります。これは、居住用財産以外の不動産は、所持する事により収益を生じるのに対して、居住用財産は収益性が存在しないためでもあります。ちなみにアパートなどは収益性のある不動産になる訳ですが、所有者が租税負担を賃借人の貸室代に上乗せ加算する事が想定され、一定の面積要件を満たした物件については新築軽減対象になっています。事務所・作業所等については固定資産税の特例は受けられません。

（質問）塀や門、植栽などは後から工事した方が得だと聞きましたが本当ですか？

（回答）違います。家屋の格の判断に植栽・外溝を見るという話は一部でありますが、現在のように比較的規格統一された製品としての家屋が多くなっている状況では、そういったエクステリアなどから家屋の格を決定するという事はありません。あくまで評価対象は家屋そのものだけになります。

（質問）どうして家屋の立ち入り調査が必要なのですか？

（回答）家屋の評価については、内部の状況が重要な評価の情報になります。購入した価格が評価額の計算の基になる制度であれば、家屋の調査は必要ないものなのですが、現在の制度は、評価する建物を再度建てた場合に必要と思われる適正な価格を計算するものなのです。家屋調査は、みなさんがお持ちの平面図では解らない部分を調査したり、図面に記載された情報がその通り施工されているかどうかを確認したりする作業です。適正な評価額を算定する上では欠かせないものですので、ご理解とご協力をお願いいたします。

（質問）区画整理の土地に家を建てましたが、土地の地番と建物の地番が違います。

（回答）区画整理地内は、土地の標記は「従前地」と「仮換地」になっており、一方家屋については所在地番は「底地」が登録地番になります。仮換地は従前地と同じ位置になるとは限りません。例えば従前地番が1－1だったとします。この仮換地は地図上1－1付近に限らず20－5付近に決定される場合があるのです。家が建った場合、法務局では家屋の番号を「現実に家が建っている従前の地籍図」にしたがってふっていきます。固定資産税課税台帳は登記簿にしたがって整備されるものですので、家屋の所在地番は「従前地」でも「仮換地」でもなく、現実に家が建っている「底地」になっていくのです。一般に区画整理事業終了時点で、新しく割り振られた地番に修正されますが、各公共機関と区画整理組合との申し合わせ事項によって異なりますので組合の事務局等に確認を行って下さい。

（質問）私の家は一軒だけなのに、納税通知書の課税明細書には3つも載ってきます。なぜでしょうか？

（回答）家屋は建築された年度毎に評価をする事になっています。つまり、一棟の家屋であっても、別の年度に増築をしていれば、その建築年毎に登録されていく形になります。ご指摘の件は新築後2回にわたって増築されているため3件の記載になっているのです。課税明細書の登録内容の判別については、家屋の建築年の前に「Z」が入っていれば、増築分ということになります。個別に不明な点がありましたら税務課にお問い合わせ下さい。

（質問）木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など構造によって固定資産税は変わりますか？

（回答）変わります。固定資産税の評価では、再建築費を計算するまで扱いの違いはありませんが、固定資産評価額は、再建築費に経年減点補正率・積雪寒冷度補正率・物価水準×設計監理費等の補正率をかけて算出します。この補正率が構造によって異なるため評価額に差が生じてくるのです。ただし、これらの補正率の差は、基本的に住宅の耐性に応じて決められている訳ですから、有利・不利という違いはありません。木造の家屋は耐久力が低いので補正率で大きく減額されていて、それ以外の構造についてもいわゆる耐用年数によって率を決めているのですから公平な制度だといえます。「長くもつ家はゆっくり価値が下がり、老朽化が早い構造の家は早く価値が下がる」という制度になっているのです。

（質問）シャンデリアや四個口コンセントにすると固定資産税は高くなるのですか？

（回答）高くなりません。現在の家屋評価は細かい分類を少なくして、一律に評価をしているために、高価な照明器具にしたり、二個口を四個口のコンセントにしても、個数に対して評価するので固定資産税が高くなることはありません。